Em decisão recente, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) voltou a firmar entendimento claro sobre um tema recorrente e controverso no direito condominial: o uso exclusivo e prolongado de áreas comuns por parte de moradores. De acordo com o tribunal, ainda que haja tolerância da administração do condomínio ou mesmo dos demais condôminos, esse tipo de utilização não se converte automaticamente em posse ou direito adquirido.
A medida reforça um alerta importante para moradores que, ao longo dos anos, passaram a utilizar de forma privativa espaços como lajes, jardins, varandas, terraços e áreas técnicas, muitas vezes com a sensação de “uso consolidado” ou de “aceitação tácita” por parte da coletividade. O entendimento do STJ é que esse tipo de apropriação só pode ser validado com autorização expressa e unânime dos condôminos, conforme previsto na convenção do condomínio e no Código Civil.
Para o advogado especialista em direito condominial Luiz Fernando Maldonado, a decisão é um marco importante para evitar abusos e para reafirmar o princípio da coletividade nos empreendimentos residenciais.
- “O uso prolongado, por mais antigo que seja, não tem o poder de transformar a área comum em uma extensão da unidade privativa. Isso precisa estar muito claro. A coletividade é soberana, e a autorização deve ser formal e aprovada em assembleia”, explica.
Segundo Maldonado, muitos moradores cometem o erro de acreditar que, por já estarem utilizando determinado espaço há muitos anos sem contestação, estariam protegidos por algum tipo de “usucapião condominial”.
- “Esse tipo de interpretação não se sustenta no Judiciário. A área comum é, por definição, indivisível, e seu uso exclusivo precisa estar devidamente autorizado. Caso contrário, o morador pode ser obrigado a devolver a área ao uso coletivo e até indenizar o condomínio por benfeitorias ou danos causados”, completa.
A jurisprudência reforçada pelo STJ serve como parâmetro para condôminos e administradoras de todo o país. Em tempos de crescente verticalização e disputa por espaços em prédios residenciais e comerciais, a decisão também representa um recado claro: o respeito à convenção e às normas internas do condomínio deve prevalecer sobre práticas informais, ainda que antigas.
Para os especialistas, a recomendação é que condôminos regularizem situações antigas junto à assembleia, evitando conflitos futuros e possíveis ações judiciais.
- “Muitas vezes, é possível chegar a um consenso, desde que tudo seja feito com transparência, legalidade e respeito à coletividade”, finaliza Maldonado.
